第三十七章土地

　　别看苏一帆吹嘘这次拆迁补偿方案会导致南方地产亏损，其实他心中有数，最差也就盈亏平衡，如果在工程进度中精打细算，或许还有可能盈余。

　　即便拆迁项目亏损，苏一帆也不会在意，他在意的是土地。

　　这年月还没有土地拍卖，要等到八八年才会在深市拍下第一锤。

　　这是一个非常时期，机会难得，苏一帆必须在八八年实施土地拍卖之前，囤积足够的土地。

　　而过了这个阶段，土地价值便会扶摇直上，想获得足够土地资源，就必须拿出真金白银。

　　现行政策是政府划拨土地，而土地便宜到趋近零。

　　后世人普遍认为这个时代穷得掉渣，穷是穷点，无论是国家还是个人所有，财富少得可怜。

　　原因有很多，首先是底子薄，接手的是一个农业国再加上半个多世界的战争，工业少得可怜，依靠土地生产粮食，而且与后世相比产量低的吓人，差不多饿不死人而已。

　　当然也有西方封锁、私有经济不活跃，金融流动性差有关，还有相当大因素在于土地价值。

　　在八十年代之前，土地几乎不能算作财富，这在整个世界中很少见。

　　八九十年代内地人都说香江人富有，而香江人却说，内地人家家都有住房，都是百万富翁。

　　可惜他们用的是香江住房价值，按照内地房价，房屋不值那么多钱。

　　西方世界与内地有着决然不同体制，而西方世界有价值的东西，在内地价值为零，两相比较产生价值洼地。

　　聪明的商人为何要来投资，不就是看到了这一点吗？

　　经济学家们吹嘘人口红利，吹嘘底成本优势，却从不提这一时期土地价值近乎为零，所产生价值洼地，谁知他们存了什么心。

　　几十年一边倒的黑，至于国家现状，国际环境全都视而不见听而不闻。

　　计划经济在今天看不利于发展。

　　但是，在当时形势下搞私有经济，凭那点钢材产量，那点生产要素，你可以想象会产生什么局面！

　　国家初创，面对两大霸权夹击，生存才是第一要务，这道理太简单，有必要强调吗？

　　在世界两大霸权封锁下，集中所有的人力物力，靠那点有限资源打造一个健全的工业体系以及足以震慑敌人的防御力量。

　　没有这三十年的奠基，所以的一切都是空谈。

　　三天后拆迁户的回馈来了，同意此次拆迁方案，超乎预期地顺利。

　　至于他们之间有没有争吵，如何统一意见，这就不是苏一帆所关心的问题。

　　最高兴的莫过于孙玉才，一块硬骨头终于啃了下来，妥妥的政绩。

　　至于苏一帆打了一个漂亮仗只能在心里乐，没有鲜花没有掌声更没有喝彩。

　　果然不出苏一帆所料，孙玉才给苏一帆的回报超预期，城建部门给南方地产划拨的土地，几乎是拆迁所用土地足有两倍有余，而且所拆迁的地块也归南方地产所有。

　　这是一个良好开端，预示着南方地产在深市站住脚跟。

　　至于创建南方地产那些手续，在孙玉才秘书亲自关照下，别人需要花费几个月时间，在苏一帆这边也不过几天时间。

　　领导一句特事特办，下面办事的人腿脚真的很流利。

　　南方地产初创，招聘的总人数还不足十人，公司草创其中各种手续卢圣涛不得不亲力亲为。

　　没有经验不要紧，有苏一帆这个老师手把手教，再经过实践，卢圣涛上手很快。

　　跑规划，委托设计院设计，卢圣涛忙的一塌糊涂。苏一帆只在背后指导，并不管具体事务。

　　苏一帆认为有压力才好，卢圣涛必须尽快上手。

　　苏一帆说过他要赚快钱，房地产开发属于长周期项目，不可能属于他口中的快钱，尽管很挣钱。

　　所以他不会在深市待太久，把自己所知道的尽快教会卢圣涛，而后去干自己那一摊子。

　　深市设计院拿出初步方案，苏一帆草草一看，直接否决。

　　“这个方案不行，建筑总进深只有十二米，这不是浪费土地嘛。”

　　建筑总进深十二米比较好设计，进深越大越有设计难度，设计部门自不会给自己找麻烦。

　　但苏一帆是商人，唯利是图，每一项工程都需要精打细算，在有限土地上建造更多的商品房，力争利益最大化。

　　“住宅开发都属于联排房布局，十栋楼就有九个间距空地。建议设计单位将房屋进深增加到十四米，差不多九栋楼的总面积与这个方案十栋楼总面积相仿，而楼与楼之间的间距个数从九个间距减少到八个间距空地，从而达到节约土地多建房屋的目的。”

　　为了保障楼房的日照充足，城市规划中都会规定具体的日照间距。

　　简单说，前排房屋的屋檐高度到一层窗台这个高度与前后楼间距的比值。

　　一般来说旧城区要求略低，大多数旧城改造楼房间距系数差不多在1.2到1.5不等，不同的城市有不同的规定。

　　相对来说，新区建设要严格的多，间距略大一些。

　　这年代规章并不太严格，有些事情好通融，剩下的看自身本事。

　　南方地产身后有靠山，如果需要一切都不是问题。

　　当然，苏一帆不想破坏规矩，严格遵守城市建设规划。

　　深市设计院项目负责人刘涛苦笑不已，14米的总进深设计难度要大得多，既要考虑房间采光，又要布局合理，还要兼顾规划部门规定，他们需要浪费好多脑细胞。

　　“苏总，南方地产要求压缩设计周期，而你提出的这个要求有难度，时间上很难保证，你看是不是延长设计周期？”

　　谁都要先考虑自身利益，设计院也不会自找苦吃，设计费明码标价，或按照单价面积计算设计费，或按照总造价收取设计费，没有好处凭什么给你们出力。

　　所以，刘涛提出延长设计周期，一点都不奇怪。

　　苏一帆清楚现状，但是，浪费土地决不允许。

　　“不必了，此事我早有考虑，嗯，这是我绘制的草图，你们回去修改、完善，尽快在规定的时间内完成设计。”

　　上一辈子搞过太多开发建设，这种事对别人或许有点难度，对苏一帆来说再简单不过，而且他也知道设计方的设计不会令他满意，早有准备。

　　刘涛接过草图看了一下，大喜：“这就简单了，苏总放心，我们一定在规定的时间内完成设计。”

　　也是，草图都出来了，不过是稍加修改直接画图即可。

　　这相当于苏一帆替设计院干活，岂不省事？

　　搞定了设计单位，接下来就是选择施工单位环节。

　　


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